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一棵青木:房子烂尾后,银行的房贷应该找开发商去要

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楼主
发表于 2022-3-13 16:28:37 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  在诸多民生问题中,烂尾楼是对普通百姓影响最大的一个。

  买到烂尾楼的概率不大,但只要买到自己的生活就是天塌地陷。

  一辈子的积蓄外加几十万几百万的贷款买了一套房,结果烂尾了,自己在外面租房七年八年房子那还是一片荒地,这辈子可怎么办啊。

  自己住不进房子不说,每个月还要还巨额房贷,还完了房贷还要付房租,真的是太糟心了。

  实在付不起房租了,硬着头皮住进烂尾楼,但这样的日子是自己想要的吗?

  当初拿着那么多首付,随便买谁家的房子都能住,偏偏买了这一家烂尾楼的,真是太倒霉了。

  自己亏那么多首付就算了,还得还房贷。

  很多人都想过,我又没拿到房子,凭什么还房贷啊,我认亏,这房子不要了还不行吗,烂尾楼银行你爱拿就拿走,房贷我不还了。

  从社会常规认知来说,购房者这么想是合理的,被坑了那么多钱,啥都没看到,首付没了,房子也没有,不想还房贷这不很正常吗。

  但在法律上却不是这样。

  无论你咨询谁,给你的答复都是你必须还房贷,哪怕烂尾楼从头到尾就只是张图纸你都要还房贷。

  因为购房合约是你和开发商签署的,贷款协议是你和银行签署的。

  如果开发商烂尾了,那你可以起诉开发商,可以找开发商索赔,但这和银行没有关系,银行贷款给的是你,然后你给了开发商,法律关系清清楚楚,干净明了。

  但购房者找开发商索赔有用吗?

  烂尾楼并不是缺乏建设资金才烂尾的,很多烂尾楼甚至只差几十万资金就能竣工,但依然烂尾。

  因为每一个烂尾楼,身上都背着一屁股烂账。

  只要但凡有一丝可能,开发商都不会让这个楼盘烂尾,肯定把能抵押的东西都抵押了,能周转的资金都周转了,最终黔驴技穷的时候才会选择烂尾。

  等你知道这个楼盘烂尾的消息后,开发商绝对是一个负债累累的穷光蛋,绝不存在账上还有钱等着你去索赔这种事情。

  中国以前的商品房预售制度,允许开发商在房子刚盖一点的时候就拿走全部的房款,然后用这些钱去搞其他事情,同时开发商通常还欠着很多施工款。

  为什么这么多楼盘烂尾会烂在刚封顶的时候,因为业内惯例是楼盘封顶付第二期施工款,这几乎就是开发商买地后的唯一支出。

  但开发商早就把钱挪用了,拿不出施工款,于是只能烂尾。

  甚至,有些开发商不仅把房子卖了一遍,还能对外抵押了一遍,反正利用信息差没人知道……

  因此,烂尾楼会拖欠100%的购房款,买地时候欠的银行贷款,开发商私下借的高利贷,以及大量的施工款,总欠款额度会,且一定会超过这个楼盘的总价值。

  所以,楼盘烂尾后你去起诉开发商要求按合同规定取消买房行为,要求开发商退款甚至赔款,这是很可笑的行为。

  打官司100%包你赢,开发商违约无可置疑,理应取消合同,理应退还你购房款,理应按合同规定赔偿你违约金。

  但开发商账上一毛钱没有,判赔多少他都无所谓,随便你判,反正执行不了。

  中国的企业是有限责任制,企业只要宣布破产就可以一了百了。

  人家都破产了,你还想怎样?

  但对于老百姓来说,这可是一辈子的钱,你宣布个破产就想把这事算了,那我这辈子怎么办?

  表面上看,购房者、开发商、银行是地位平等的交易主体,大家风险自负。

  你鉴别能力差,没看出来开发商会违约会烂尾,那自然自己承担责任喽。

  但事实上,购房者和开发商根本就不平等。

  购房者和开发商签的合约,都是制式合同,购房者连改一个字的权力都没有。

  这条我觉得不合适,想改。

  改个鬼啊你改,你看哪个开发商会搭理你。

  购房者没有商谈合同的能力,更没有鉴定开发商资金情况的能力。

  哪个开发商会烂尾,购房者怎么可能会知道。

  普通老百姓的商业能力低到了什么程度?

  低到了哪怕开发商都已经被查封了,只要销售大厅门还开着,依然有老百姓进来交钱。

  为啥这开发商都被查封了,老百姓还要去售楼大厅交钱,随便上网查一查不就知道了,这点鉴定能力都没有么?

  本来就是普通老百姓啊,要是个个都有商业精英的鉴定能力,那还叫普通老百姓?

  那我问你个问题,现在离你家最近的售楼部,其开发商资产有没有被查封?都说随便上网查查就知道了,那上哪查你就知道吗?

  再问你个问题,当初你买房的时候,有特地去查过开发商有没有被查封这种事吗?

  所以,你没买到烂尾楼,那是你命好,并不代表你保护自己的能力比普通老百姓高哪去。

  要是当年你走进的是一家烂尾楼开发商弄出来的售楼大厅,你一样会成为烂尾楼的受害者。

  国外有预售制度,但没有全款预售制度。

  买房这事说白点,把商品房那高大上的光环扒掉,就是一手交钱一手交货的普通商品买卖。

  你这辈子买啥都是一手交钱一手交货,唯独花一辈子收入买的商品房,是先款后货。

  国外允许预售房,但最多只允许开发商拿20%的定金,其他的要依据合同约定,按房子的建造进度给钱。

  如果开发商建好了房子你不给钱,那定金就不退了,这房子卖别人。

  如果交了定金开发商不建房子,你也不会损失那么大,最多损失个定金,还能起诉。

  但现在中国的预售制度,开发商的风险为零,银行的风险为零,所以风险都由能力最弱,鉴定能力最弱,承受风险能力最弱的普通老百姓承担,这明显是不合适的。

  一旦出现烂尾楼,极易出现巨大社会矛盾和纠纷。

  2013年房价下跌的时候,中国各地都出现了烂尾楼,闹的一地鸡毛。

  烂尾楼的债务一定是大于整个楼盘总价值的,但凡能相等都不会烂尾,所以烂尾楼只能永远烂尾,没有任何办法解决,让人非常的头疼。

  2013年的那波烂尾楼,是靠2015年之后持续几年的全国房价大涨给消化的。

  总债务超过楼盘总价值,没关系,只要楼盘总价值翻倍甚至翻几倍,那就什么事都没了。

  2013年的时候房租回报率大概3.5%左右吧,30年可以靠房租回本,当时还能做到以租养贷。

  这价格虽然有点泡沫,但泡沫真不算太大,经济发展发展,几年后就没泡沫了。

  但如今,房租回报率已经低到了1.5%甚至1%,靠房租得70年乃至于100年才能回本。

  这种超高价格下一旦产生烂尾楼,几乎不可能指望房价再翻倍后来进行解决。

  如今这种价格下诞生的烂尾楼,一旦烂尾那几乎就是永久烂尾,不拖个几十年是没办法解决里面债务窟窿的。

  这种情况下,开发商还想拍屁股走人,只承担收益不承担风险,就明显不合适了。

  2014年,上海的徐先生在嘉兴购买了一套房子,支付首付款后又向银行申请了392万元贷款。

  但开发商挪用了购房款,最终导致了楼盘烂尾,在合同约定的交房日并没有完成交房承诺。

  2018年,开发商不仅没有交房,还向法院申请了破产。

  经破产管理人调查,开发商的楼盘未通过竣工验收,不符合交付标准,于是书面通知徐先生解除其与开发商之间的商品买卖合同,将其转化为和开发商之间的债权。

  徐先生气坏了,自己一辈子的积蓄拿出来买房,结果就换来了这个什么所谓的债权?

  开发商都破产了,债权就是一张废纸,我这边居然还要每个月还巨额房贷,简直是欺人太甚。

  于是徐先生停止向银行支付月供,让银行自己拿走这套烂尾楼。

  银行当然不同意,鬼才愿意要这套烂尾楼,我们银行要的是钱。

  2020年,银行起诉徐先生,要求徐先生继续支付贷款,否则就要冻结和扣押徐先生的其他合法财产。

  一审法院认为,徐先生买的房子烂尾了,这和银行没有任何关系,徐先生理应继续支付向银行的欠款,并支付罚息,至于徐先生和开发商之间的纠纷建议另案解决。

  这判决普通老百姓会认为简直就是在欺负人,开发商都破产了还能另案解决?

  但在律师眼里,这挺正常的,正常到简直是天经地义。

  一审判局下达后,徐先生不服,提起上诉。

  嘉兴中院二审认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  这句话啥意思?

  意思就是,如果购房者和开发商之间的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销,那么购房者和银行签署的商品房担保贷款合同也会被解除。

  然后,出卖人,也就是开发商,理应把收到的房款退还给银行,并从买受人,也就是购房者手里收回房屋所有权。

  换句话说,就是二审法院认为,银行要欠款,应该找开发商去要,把自己当初给开发商的贷款要回来。

  购房者已经支付的首付和房贷,形成购房者对开发商的债权,购房者还未支付的房贷,形成银行对开发商的债权。

  这法律条文用的……

  完全合法,且完全符合公平公正的社会道德标准。

  银行的鉴定能力比普通购房者强的多,哪家开发商资质强,资金链健康,银行心里门清。

  凭什么银行放贷款的时候可以闭着眼放,丝毫不对开发商的资金情况做审查。

  如果银行可以利用自己的强大商业能力对开发商做资质审查,那处于弱势地位的购房者的保障就会大上很多。

  如果银行都拒绝给某楼盘放贷款,那购房者自然会警觉,然后拒绝购买这家的房子。

  2022年2月,嘉兴中院作出二审判决:银行败诉,徐先生无需归还剩余贷款本息,所剩余欠款应由开发商归还给银行。

  此判例一出,直接颠覆了20年来中国的房贷市场规则。

  在以前,银行是从来不审查开发商的,哪怕开发商已经被法院查封了银行都照样放款,反正承担还款责任的是购房者。

  但在这个判例以后,所有的法院都可以援引这个判例,利用这条法律条文来重新划分银行的责任。

  只要开发商宣布破产了,那购房合同就作废,贷款担保合同也跟着作废,然后银行放出去的贷款由开发商来负责还款。

  购房者损失了首付,损失了几年的月供,失去了房子,但其他的损失全部由银行负责。

  虽说购房者和银行都拥有了对开发商的债权,但开发商已经一毛钱没有了,债权一文不值。

  这是里程碑式的法院判决,对整个中国的房地产市场都有重大影响。

  买到烂尾楼的购房者已经很惨了,损失了半辈子的积蓄,没道理还要搭上下半辈子的一切。

  希望所有的银行,在放款的时候都要履行好审查的职责,你们是最专业的的金融机构,你们不鉴定开发商的资金情况,难道让普通老百姓鉴定?

  如果你们不鉴定,闭着眼睛放款,到时候出了事,那就和普通老百姓一起共担损失吧。

  最后,希望所有的烂尾楼纠纷,都按此判例进行处理。

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