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刘晓博:要不要提前还房贷?这可能是生死问题……

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发表于 7 天前 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  最近不少读者留言,要我谈谈:在当前形势下如果手上有现金,是买新房子、炒股、还是提前还房贷?

  今天来谈谈这个问题。

  先告诉大家结论:不要小看了“手头现金”如何选择这个话题,它对很多家庭非常重要,可能是社会阶层的升降问题,也可能是生死问题。因为到了关键时刻,一分钱是可以难倒英雄汉的。

  第一,在这个黑天鹅横飞的时代,手里保留一些备用金是非常重要的,你永远不知道今天后半夜会发生什么?比如美国人突然干了什么,俄罗斯人突然干了什么。

  今年是农历的壬寅年。从一开年,就显得非常魔幻。先是香港爆发第五波疫情,最后导致了接近120万人确诊,并引发了深圳的“慢行”、上海“全域静态管理”,以及广州、北京的疫情。

  疫情对经济产生了较大的影响。
  上图是根据央行公开数据,计算出来的今年一季度新增的住户贷款、房贷和个人房贷的同比变动情况,都大跌了超过5成。

  住房是居民第一大消费,汽车是第二大消费。

  楼市冷了,车市呢?

  5月11日,中国汽车工业协会发布的数据显示,2022年4月,中国汽车产销分别完成120.5万辆和118.1万辆,环比分别下降46.2%和47.1%,同比分别下降46.1%和47.6%。

  疫情之外,还有战争的冲击。2月下旬,爆发了乌俄战争。

  这场战争爆发本身就出人意料,打到今天战场态势也出人意料,更引发了出人意料的制裁和出人意料的反制裁。反映到经济上,就是粮食、能源价格出现了剧烈波动,甚至短缺。

  5月11日召开的国务院常务会议,对形势的最新表述是:“受新一轮疫情、国际局势变化的超预期影响,4月份经济新的下行压力进一步加大”。

  疫情和战争对经济的冲击尚未结束,而且随时可能恶化。我们对中国经济的中长期看好,但短期波动带来的风险不得不防。

  比如今天的最新消息是:世界卫生组织宣布,奥密克戎变种BA.4和BA.5已在全球十余个国家发现,它们的传染性可能更强。

  至于乌俄战争会不会全面升级,也有待观察。俄罗斯之所以和乌克兰爆发战争,源于北约东扩,乌克兰希望加入北约,让俄罗斯感到威胁近在咫尺。

  乌俄战争的爆发,让同样临近俄罗斯的中立国芬兰、瑞典感觉到威胁,近日都表达了加入北约的意愿。

  英国近日与瑞典和芬兰签署协议,承诺两国若遭到攻击将提供支持。

  芬兰、瑞典立场的突然变化,是否会引发俄罗斯和北约的全面冲突,尚不能确定。

  前两天我在一场公开演讲中,提出了“壬寅之变”的概念(历史上的“壬寅宫变”就非常魔幻),这将改变世界的格局,并影响到经济。

  在这样高度不确定的时代,任何一个家庭都必须有备用金,能保证在封城时,可以正常生活、供楼、供车。这个备用金至少能支撑你全家生活6个月。如果有车贷、房贷,则要能保证支付3年内的还贷。

  这个备用金,最好不是股票、基金、信托、银行理财,而是银行存款,其中一部分最好是放在家里的现钞。

  第二,为什么股票、基金、信托、银行理财,都有不确定性?

  原因很简单:金融市场的“外部性”太强。

  什么是外部性?比如当年特朗普总统的时候,常常对中国说狠话,然后洋洋得意地宣布,他的某个声明让中国股市跌了多少点?

  以前我们部分天真的经济学家,否认货币战争、金融战争的说法。特朗普上台之后的种种做法,狠狠地打了他们的脸。

  特朗普甚至直接干预美联储的货币政策,不听话的耶伦就被换成比较听话的鲍威尔,虽然鲍威尔不是经济学科班出身,但仍然被任命为美联储主席。

  特朗普能通过一个声明,打击中国房价吗?他显然做不到。

  因为房地产是不可贸易的,非标准产品。

  当美国对中国充满敌意的时候,你想通过金融市场挣钱,难度就比较大了。
  上图是最近几天出现的一条新闻,它意味着什么,相信大家应该懂。

  如果香港有这个可能,内地呢?

  最近两天,传出了美国可能降低中国商品进口关税的好消息。但马上,又搭配了下面这条坏消息。
  今年是美国的中期选举年,拜登的民主党随着通胀不断创新高,其支持率不断走低。为了在选举中翻盘,拜登政府一定会打中国牌,让市场充满变数。

  所以,今年金融市场风险较大。比如股市,虽然已经走出了政策底,但市场底很难讲在哪里。虽然下半年股市一定比上半年好,但未必你买的股票一定涨。即便是你选对了方向、选对了板块,未必能选对个股。

  股市、基金、信托相对来说,风险都比较大。信托的流动性还不好。

  银行理财风险相对较小。但你要明白,银行理财主要投资于债券,中美利率倒挂情况下,债券市场走势不佳。今年前4个月,银行理财产品的收益率也普遍不好,个别甚至出现了亏损。

  银行理财还有一个风险点:当银行出现问题的时候,存款保险保证的是每个人50万元的存款安全,银行理财不算存款。

  另外需要提醒大家的是,在小银行的存款,一般不要超过50万。中国有4000多家金融机构,其中90%以上是比较安全的,但根据央行的数据,大约有400家存在或多或少的风险(主要是经济不发达地区的村镇银行),这个风险不得不防。

  第三,提前还房贷,有以下具体细节需要注意。

  如果你对自己的行业前景不是很看好,或者对自己未来几年职业机会不是很看好,在手里有钱的情况下,可以提前还房贷,或者还部分房贷。

  这样做的好处的是,降低家庭的杠杆率,让自己更安全一些。如果能一次性还完房贷,可以一次性归还。如果不能一次性还完,只能还一部分的话,要仔细算账,保证还部分房贷之后、手里的现金可以继续供楼3年以上。

  之所以最好保留3年供楼能力,主要是为了防范可能出现的风险。比如失业、健康出现问题,或者疫情长时间冲击等。

  过去两年,很多购房者申请到的房贷利率偏高。如果你的房贷利率是5.5%甚至6%,手里的闲钱现在做银行理财其实很难超过4%。与其收益率倒挂,不如提前还贷。

  如果乱投资出现巨大亏损,而自己又失业,或者家人健康出现问题、需要大量资金,这时候供楼可能有问题,最终可能给家庭带来毁灭性打击。这就是我标题上说的“生死问题”了。

  第四,我之所以支持提前还贷,是因为人性的弱点——当手里有钱的时候,更容易犯错误。

  在相当长的时间里,我给大家的建议是:能使用银行贷款供楼,尽量使用银行贷款,因为这样可以充分利用通胀,实现收益最大化。

  但后来发现,不是每个人都高度理性的。比如当一个人有200万现金,而银行房贷余额也是200万的时候,提前还贷的结果是他手里的现金耗尽。好处是没有负债,绝对安全。

  如果不提前还贷,他拿着这200万就一定会“手痒”,去贸然做各种投资。

  不是每个人都有足够的金融知识;即便有足够的金融知识,没有内幕消息,在市场中也很容亏钱。这200万现金的最后结果,大概率是亏损严重,最后买来一堆教训,并影响夫妻关系、家庭和睦。

  与其这样,反而不如提前还贷。

  另外:前些年房贷利率偏低,跟中小银行的理财产品收益率持平,甚至理财收益更高。当时提前归还房贷,一旦需要用钱,再次贷款利率会更高。

  现在的情况反过来了。房贷利率高,归还之后重新贷款反而更低。再加上国际环境剧烈变化,金融市场动荡加剧,投资难度大增。在这种情况下,对于普通人来说,及时降低家庭杠杆率,可能是更理性的选择。

  什么是普通人?如果你没有内幕消息,没有明显的资金优势(有能力坐庄),即便是金融博士也是普通人。

  第五,如果你的行业前景不错,自己的职业前景也看好,未来收入稳定并大概率不断增加。这种情况下你手里有现金,可以抓住这一波楼市松动期,到中心城市配置优质不动产,而不是提前还房贷。

  过去几年,各地限购非常严格,你想获得TOP10城市的限购区域住宅购买资格非常困难,除非你长期生活在这个城市。

  现在,南京、苏州这样的优秀城市,只需要6个月的社保或者个税就可以买房,这是一个非常好的、跨城布局的机会。

  南京的河西、江北新区核心区,以及苏州园区,都是非常有价值的片区。如果未来5年供楼没有问题,可以大胆地买。5年,是一轮楼市周期的时间,对于中心城市来说基本上会明显涨一轮,保证你的投资相对安全。

  或许有人会问:很多二线城市,比如沈阳都不限购了,可以买吗?

  我的建议是,中国(内地)最好的8城市就是北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州,这前八名是比较明确的。

  如果在这8个城市的限购区域,想想办法就可以获得房票,那就坚决买这8个城市,其他先放在一边。目前看,这8个城市限购区域大幅降低门槛的,只有南京和苏州。

  6个月社保和个税,只是象征性的门槛,很容易跨过去。南京和苏州也有大量的低价值地区,千万不要碰,选最有价值的片区、前景最确定的片区。

  如果广州的天河、海珠、越秀、黄埔也只需要6个月社保或者个税了,那就买广州。至于北上深的限购门槛,估计不会显著降低的。

  第六,未来中国房价还会涨吗?

  涨是基本趋势,因为通胀长期存在。

  一个基本逻辑是:面对经济下行压力的时候,任何一个国家都会出台宽松的货币政策和积极的财政政策。

  疫情之后,美国经济一度停摆。其结果,引发了美国史无前例的大印钞,美国的广义货币M2同比增长一度达到了25%,接近中国2009年四万亿政策发力的时候(27.7%)。然后,美股大涨、美国房价大涨,有些片区的房价在疫情之后翻倍。

  中国的印钞速度(广义货币M2同比增速)正在重返两位数,当水不断涌来,搁浅的船一定会浮起来。

  而且你要知道,中国这样的大一统国家,任何一个时代都需要一个征税神器,历史上曾是盐、铁,现在是土地房屋。土地房屋直接带来的税费收入,占财政支出的35%以上。如果房价长期不涨,或许持续下跌,那会是什么后果?

  当然,政策也不支持房价过快上涨,但走长期慢牛是合理的。

  中国未来的房价,会进一步分化。普通的县城、县级市、地级市的房屋,金融属性会逐步减少。而大城市重点发展片区的房价,会创出新高。在核心都市圈内部,会产生新的片区中心,这里的房价也会“价值再发现”。

  除非你移民,把财富全部转移到国外,那将是另外一个逻辑。如果你未来继续生活在国内,那么把自己70%以上的资产放在优质不动产里,是最稳妥的选择。

  千万别相信这种说法:中国人的财富应该跟美国人一样,金融资产占大头。

  如果中国人的财富大多放在金融资产里,被美国割韭菜是分分钟的。仅仅一个SWIFT系统,到底封你几个号,封不封,什么时候封,反复折腾几次,你的财富就打5折、4折了。

  最近美国不断开出名单,把100多家中概股列入预摘牌名单,这是做什么?这其实就是金融战,逼迫你让步,同时给美国选民看,提升民主党的支持率。

  这种为了选票而折腾中国,不断发动金融骚扰战的做法,会长期存在。这对于普通中国股民来说,将构成最大的不确定性。

  买大城市的优质不动产,是“睡后资产”,你可以放心睡觉。今年不涨,明年不涨,都不算什么,时间一定站在你这边。

  买股票,过的是枕戈待旦的日子,你永远不知道后半夜美国政客又说了什么,做了什么。

  看懂了这一点,你就知道自己的钱该放在哪里了,该投资什么了。

  至于2022年的投资,谨慎一点、保守一点,适度降低家庭杠杆率、保持手头3年内的流动性,是主基调。

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